Acheter ou vendre une maison avec des panneaux solaires : ce qu’il faut vérifier

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Des panneaux sur le toit peuvent être un atout dans une vente immobilière. Ils peuvent aussi cacher une installation mal déclarée, un contrat mal transféré ou un équipement en fin de vie. La différence se joue sur quelques documents et quelques vérifications, idéalement avant le compromis.

Cet article s’adresse aux acheteurs, aux vendeurs et aux agences immobilières.

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1. Le contrat de revente d’électricité

Si l’installation revend tout ou partie de sa production, un contrat existe, le plus souvent avec EDF OA (Obligation d’Achat). Ce contrat est lié à l’installation et se transmet à l’acheteur. Mais il ne se transmet pas tout seul.

Ce qu’il faut demander :

• le contrat d’achat lui-même, avec sa date de prise d’effet, sa durée (généralement 20 ans) et son tarif ;

• les dernières factures de production, qui montrent ce que l’installation rapporte réellement.

Ce qu’il faut faire : vendeur et acheteur signent ensemble un avenant de cession du contrat, transmis à EDF OA. Tous les titulaires du contrat d’origine doivent le signer, faute de quoi il n’est pas valable. L’acheteur dispose ensuite d’un délai limité, de l’ordre de trois mois, pour activer son contrat.

Deux pièges fréquents :

• EDF OA ne fournit pas de duplicata du contrat d’achat. Si le vendeur l’a perdu, la situation se complique. Vérifiez qu’il l’a avant le compromis.

• La production réalisée avant la vente, mais pas encore facturée, peut revenir à l’acheteur si rien n’est prévu. Le notaire peut organiser la répartition dans l’acte. Il faut le lui signaler.

Le contrat arrive bientôt à échéance ? C’est un point de valeur important. Une installation sous contrat depuis 18 ans ne rapportera plus au même tarif dans deux ans, et sa fin de contrat implique des démarches. À intégrer dans le prix.

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2. L’installation est-elle déclarée et raccordée régulièrement ?

C’est la vérification que l’on oublie le plus souvent.

L’attestation Consuel. Elle certifie que l’installation électrique a été contrôlée avant sa mise en service. Son absence pose une question de sécurité, et souvent de régularité du raccordement.

Le contrat avec Enedis. Toute installation raccordée au réseau, même en autoconsommation pure sans revente, doit être déclarée au gestionnaire du réseau. Une installation posée « en kit », branchée sur une prise ou au tableau sans démarche, n’est pas régulière.

La déclaration en mairie. La pose de panneaux sur un toit modifie l’aspect extérieur de la maison et nécessite en principe une déclaration préalable de travaux. Demandez l’arrêté de non-opposition, au même titre que pour une extension ou une piscine.

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3. Les garanties : ce qui reste, et ce qui ne vaut rien

L’installateur existe-t-il encore ? Vérifiez sur l’Annuaire des entreprises (annuaire-entreprises.data.gouv.fr) ou Infogreffe. Une garantie offerte par une entreprise radiée n’a plus de valeur pratique.

Les garanties des fabricants. Panneaux et onduleur ont chacun leur garantie, de durées différentes. Demandez les factures d’achat ou les numéros de série : sans eux, ces garanties sont difficiles à faire jouer. Certaines nécessitent un enregistrement auprès du fabricant.

La garantie décennale. Elle couvre pendant dix ans à compter de la fin des travaux, et elle profite aux propriétaires successifs. Demandez l’attestation d’assurance de l’installateur valable à la date du chantier. Mais ne la considérez pas comme acquise : pour des panneaux posés par-dessus une toiture existante, ce qui est le cas le plus courant, son application est très discutée. Elle joue surtout si l’installation a causé des dommages à la toiture elle-même (infiltrations, par exemple).

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4. L’âge réel des équipements

L’âge de la maison ou la date affichée sur le contrat ne disent pas forcément l’âge du matériel. Un onduleur a pu être remplacé, ou au contraire jamais.

• Les panneaux vieillissent lentement. Une installation de dix ans en bon état conserve l’essentiel de sa puissance.

• L’onduleur a une durée de vie plus courte que les panneaux. Un onduleur d’origine sur une installation de douze ou quinze ans est un remplacement à prévoir, et à chiffrer dans la négociation.

• Une batterie, s’il y en a une, a une durée de vie limitée en nombre de cycles. Son âge compte beaucoup dans sa valeur.

Les numéros de série et les étiquettes signalétiques permettent généralement de dater chaque élément.

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5. La production annoncée est-elle documentée ?

« Elle rapporte 1 200 € par an » ou « elle couvre la moitié de nos factures » : ce sont des affirmations. Ce qui fait foi, ce sont :

• les factures de revente des deux ou trois dernières années ;

• l’historique de production de l’onduleur ou de l’application de suivi ;

• les données de l’espace client Enedis.

Si le vendeur ne peut rien produire, la valeur de l’installation dans le prix doit en tenir compte. Si les chiffres existent, comparez-les à ce qu’une installation de cette puissance et de cette orientation devrait produire. Un écart important signale un problème à identifier.

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6. Si l’installation est encore financée par un crédit

Si le vendeur a financé ses panneaux par un crédit qui court encore, ce crédit reste à sa charge : il n’est pas transmis avec la maison. Pour l’acheteur, cela ne change rien en principe, mais il est sain que la situation soit claire dans l’acte. Pour le vendeur, mieux vaut en parler à son notaire suffisamment tôt.

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Liste de vérification rapide

Documents à réunir :

• contrat d’achat d’électricité et dernières factures ;

• attestation Consuel ;

• contrat ou accord de raccordement Enedis ;

• autorisation d’urbanisme (déclaration préalable) ;

• facture de l’installation, références des panneaux et de l’onduleur ;

• attestation d’assurance décennale de l’installateur ;

• historique de production.

Points à contrôler :

• l’installateur est-il toujours en activité ?

• quel âge a l’onduleur ?

• combien d’années reste-t-il sur le contrat de revente ?

• la production réelle correspond-elle à ce que l’installation devrait produire ?

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Ce que je peux faire

Avant un compromis, je contrôle l’installation sur place, je vérifie la correspondance entre le matériel posé et les documents, j’estime l’état et l’âge des équipements et je compare la production réelle au potentiel de la toiture. Vous recevez un rapport écrit, utilisable dans la négociation.

Agences immobilières : n’hésitez pas à transmettre cette page à vos clients vendeurs ou acquéreurs. Je peux intervenir rapidement en amont d’une signature.

Parlons-en. Décrivez-moi le bien et l’installation, je vous dirai si un contrôle est utile avant de signer.

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